2024-04-14 08:00 来源：本站编辑
汤姆·贝克为The Conversation撰稿
绿党最近公布的“对租房者的承诺”的墨汁还没干，其中包括每年租金上涨的限制，健康租赁保证和一个国家所有房东的登记——在其他人登记之前把它扔进政策垃圾箱。
到周二上午，总理已经断然排除了将房租管制作为今年大选后可能的工党-绿党联合政府的一部分的可能性:“国际经验表明，(……)对可出租房屋的数量有限制作用，”他说。
澳大利亚首都行会党(ACT Party)住房事务发言人声称，该政策“攻击房东”，而房地产投资者联合会(Property Investors Federation)副主席则表示，这将导致租赁交易中的“黑市”。
国家党住房事务发言人克里斯•毕晓普(Chris Bishop)将该政策称为“经济文盲”，他表示:“经济学家意见不一，但几乎所有人都同意，租金管制(……)会适得其反。”
这是真的——社会科学研究，尤其是经济学研究，可以被组织起来反对租金管制。例如，一项对60项研究的荟萃分析发现，“经济研究相当一致且主要反对租金管制”。
这些争论往往集中在这样一个概念上，即控制的结果与它们通常宣称的目标相反:减少供应，降低而不是提高住房标准。
但我们需要一些远见。另一项国际分析发现，有关租金管制的“强烈但高度两极分化的观点”“很少有强有力的证据”。事实上，这场辩论比许多党派之争所暗示的要复杂得多。
现有的研究倾向于对所谓的“第一代”租金管制吹毛求疵。这些措施包括冻结租金，类似于2019冠状病毒病大流行期间实施的临时措施。
第一代租金管制在欧洲特别流行，在某种程度上，在第二次世界大战期间和战后不久的美国也很流行。从那时起，一些实行租金管制的住宅一直延续到今天，但它们很少见。
重要的是，这些措施包括维持远低于市场水平的租金冻结——这不是绿党所考虑的。
然而，由于经济文献倾向于关注第一代租金管制——而且因为这种高度片面的关注代表了公共讨论中的所有租金管制——绿党的政策被隐含地只与一种控制混为一谈。
对第二代和第三代租金管制的研究较少。但它包含了更多学科视角的多样性——包括公共政策、社会学、地理学和其他研究领域——而且它的研究结果更加模棱两可。
主流经济学以沉迷于基于假设的正式模型而闻名，这些假设可以得出好的理论，但当这些模型应用于塑造我们的复杂社会和政治体系时，往往会遇到麻烦。
当我们开始将这些复杂性纳入我们的分析时，租金控制的世界看起来更加多样化。正如发现缺乏基于证据的观点的同一项比较研究所指出的那样:“租金管制的影响取决于其形式和经济背景[……]，至关重要的是，还取决于现有福利制度的性质。”
绿党的提议与第二代租金管制最为相似。这些政策允许租金上涨，但有一定的限制(根据绿党的提议，每年最多上涨3%)。而且，只有在某些情况下(比如对住宅进行重大改善)，房东才能将租金提高到超过这些限制的水平。
相比之下，第三代租金管制只适用于单个租约，而第二代租金管制适用于租约内和租约之间。因此，房东不能投机取巧地在新租约开始前将租金提高到规定的上限以上。
租金管制不一定是一种生硬的手段。它可以包括任何数量的条款，以克服或改善预期的反常结果。
在世界各地，有一系列适合当地的租金管制政策。例如，加拿大、法国、德国和荷兰都有不同的方法来稳定部分租赁住房的租金上涨。
新西兰租金管制“辩论”的很大一部分问题在于它忽略了这些细微差别。更好的讨论应该包括看看什么样的租金管制可能起作用，出于什么目的，以及在哪些方面进行权衡。
在这个国家的租金负担能力问题和当前住房制度所支撑的财富分配差距的背景下，这一点尤为重要。
正如今年早些时候报道的那样，新西兰统计局的数据显示，租房者比房主经历的住房负担能力危机更严重。在截至2022年6月的一年里，四分之一的租房家庭将其可支配收入的40%以上用于住房成本，而抵押家庭的这一比例为五分之一。
在过去的15年里，平均周租金的增长速度也快于抵押贷款的支付速度，前者增长了93%，后者增长了48.8%。考虑到这些现实，某种政策回应肯定是合乎逻辑的。
像绿党的政策这样温和的提议不应该被断然拒绝。正如最近一项关于租金管制“神话”的研究所指出的那样，我们应该“不辞辛劳地仔细研究不同种类的租金管制”。
如果它被理解为多维的，而不是单一的，这样的政策至少可以被视为改善租房者生活的一种合法方法。
汤姆·贝克是奥克兰大学人文地理学副教授。
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