2024-05-10 18:44 来源：本站编辑
美国各地的租户提起了两起诉讼，指控房东利用租金设定软件非法串通抬高租金。
一项诉讼在田纳西州的地方法院提起，另一项在华盛顿提起。一年前，ProPublica的一项调查显示，房地产软件和分析公司RealPage的租金设定软件(原名YieldStar)通过分享竞争对手的市场数据并为其设定价格，人为地抬高了租金，有时还鼓励房东空置房屋。这两起诉讼都是在这之后提起的。
今年4月，全国各地的租房者指控RealPage违反反垄断法的20多起诉讼在田纳西州中部地区得到合并，该地区被选为RealPage的中心位置。美国司法部于10月17日发出通知，要求获准参加12月11日的口头辩论。法院批准了政府的请求，如果美国司法部想要参与调查，它必须在11月15日前提交一份正式的意向声明。
RealPage的集体诉讼指控称，一个由房东组成的“卡特尔”利用RealPage的软件“人为地抬高了美国多户住宅房地产市场的价格”。这个程序现在被称为RealPage收益管理软件，它依赖于它收集的市场数据以及房东输入的租金数据。虽然房东在理论上应该是竞争对手，但实际上他们会“与社区合作”，正如一位房东在投诉中所说的那样。诉状称，RealPage要求其用户接受至少80%的租金推荐，而用户实际上接受了大约90%，这使得RealPage的市场影响力等于其客户的单位总和。
但在投诉中最具争议的做法是，YieldStar鼓励房东留下一定数量的空置单位，以便所有使用该服务的物业经理可以人为地提高租金。据称，其目标是“在市场上，总而言之，可用单位永远不会供过于求，人为地维持和抬高价格，”诉状称。RealPage还告诫其房东，这种做法会让他们牺牲“实际占用”，换取“经济占用”。
这起诉讼的主要原告安德里亚·克鲁克(Andrea Crook)从位于孟菲斯的上市房地产投资信托公司中美公寓社区公司(Mid-America Apartment Communities, Inc.)租了房，该公司与RealPage一起被列为诉讼的被告。其他大型企业房东也被列为被告，包括Greystar和高纬物业(Cushman & Wakefield)。
RealPage发言人在接受采访时表示，该公司不会对未决诉讼发表评论，而是要求Motherboard查阅第三方顾问撰写的收入管理“白皮书”。
华盛顿的另一起诉讼对总部位于加州的Yardi Systems公司提出了类似指控。该公司成立于1984年，当时为Apple II电脑提供物业管理软件。
该集体诉讼称，从2019年9月到现在，Yardi和一群多户公寓经理通过其2011年推出的一款名为“RENTMaximizer”的集中式定价软件串通定价。(这款软件后来更名为RevenueIQ。)该诉讼称，定价是“超竞争性的”，或高于市场本来会决定的价格。
“在不了解竞争对手定价策略的情况下，物业经理只能做出最合理的猜测，并将价格设定在最优位置，通常比竞争对手提供的价格略低，以吸引市场上的租户，”诉讼称。
但该公司通过RENTMaximizer“非法解决了这个问题”，诉讼称，它“有效地将租金定价的管理从房东外包给了Yardi自己，然后Yardi在一组房东中集体实施更高的价格”。
该诉讼援引Yardi销售副总裁特里•唐恩的话说，RENTMaximizer“通过消除对租金率的猜测，简化了流程”。原告认为，这证明了该软件是“作为一种消除在竞争市场中可能出现的折扣的手段进行营销的”。
该投诉援引Yardi的营销材料称，使用该服务的房东“至少比市场高出2%”，“平均获得超过6%的净租金收入”。该产品的其他营销材料称，用户可以“持续击败市场”。
虽然与Yardi合作的物业经理也被指控在投诉中串通，但这并不总是意味着他们直接沟通。(尽管诉状称他们也这么做了。)与RealPage的程序一样，该软件依赖于房东的数据，房东输入他们所拥有的单元的租金，然后就可以看到他们所在地区的比较租金。然后，Yardi为房东提供他们所拥有的单元的推荐。
在Yardi的营销中，房东们吹嘘他们收取的软件租金更高。Ardmore Residential总裁Brantley White在2016年Yardi的新闻发布会上表示:“RENTmaximizer使我们能够更积极地推动租金，并在此过程中消除更多人为错误。”
根据起诉书，其他在物业管理公司工作的证人秘密地向原告律师提供了证词。桥物业管理公司(Bridge Property Management)的一名租赁顾问说:“这太荒谬了。我们应该帮助那些买不起房子的人。相反，我们提高了租金。”
诉状称，许多被起诉的物业管理公司也会直接相互沟通，一名保密证人表示，一家公司会“打电话给竞争对手，通常是每周一次，具体询问竞争对手的价格。”
Yardi没有回应Motherboard向可用渠道发出的置评请求;该公司的Matrix研究服务似乎只有一个媒体联系人。
虽然没有数据显示有多少家庭的租金是由Yardi的软件设定的，但该公司的一位高管声称，全球有800万套住宅单位在使用Yardi。律师们还对使用Yardi的2.3万户家庭进行了分析，以了解租金是否更高，结果发现，房东使用该软件的公寓租金高出6%，这与该公司的营销声明相符。
