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【编者按】最近迪拜楼市热度持续攀升，租客们陷入"现在不买，以后更贵"的焦虑漩涡。面对节节高升的房价与屡创新高的租金，究竟该果断出手还是冷静观望？我们特别编译资深地产专家马里奥的深度解析，文中不仅揭穿房东擅自涨价的常见话术，更用真实数据教你把握购房时机。无论你是准备安家落户的刚需族，还是考虑资产配置的投资者，这篇融合40年行业经验的干货指南，都将为你拨开迪拜房地产的迷雾！

问：眼看着房价节节攀升，租金连创新高，我认识的租客都在疯抢"末班车"房源。这种恐慌有必要吗？我们是否正陷入"现在不买，终身后悔"的思维陷阱？——沙迦PH

答：我的建议永远是别慌！买房的最佳时机永远是当下，无论是今天、明天或任何时候。关键要看清楚你买房的初心。

若是自住，时机根本不重要。若是投资，虽然道理相通，但必须考虑资产退出的时间节点，这点需要慎重斟酌。

租客们的紧迫感确实事出有因。迪拜房地产市场正迎来终端用户和投资者的持续热捧，交易量始终维持高位。事实上调查显示75%的租客计划在6-12个月内购房，这让本就火热的购房大军更加庞大。

但切记别被"错失恐惧症"支配决策！多个社区房价已触顶或接近峰值。以朱美拉棕榈岛、朱美拉海滩住宅区、市中心等黄金地段为例，2021年以来涨幅均突破两位数。

给犹豫是否"转租为买"的租客一句忠告：为生活方式买单，别为投机买单，尤其当你购买自住房时。若计划在迪拜定居3-5年，买房显然更划算。你相当于把房租变成了资产，更能在楼市牛市中享受资产增值红利。

反之若工作签证存在变数，或可能搬迁他国，建议继续观望。当前利率虽稳定，但若未来上调将直接影响还贷能力。

迪拜始终是机遇之城，但聪明人追逐价值而非热度。即将面世的多个期房项目意味着更多选择，二手房市场同样暗藏机遇。

问：房东声称因"房屋升级"要突破房地产监管局的租金上限，但既没出示证明也没动工。房东能这样绕过租金管制单方面涨租吗？——迪拜FH

答：这是众多租客的经典疑问，简而言之：不行！

迪拜土地局智能租金指数明确规定：除非物业新登记（如竣工交付或因出售/自用清退后变更产权），否则涨租幅度必须遵循指数区间。具体涨幅取决于当前租金与市场价的差额。

房东常以"升级装修"（比如换地板、橱柜或家电）作为涨租理由。但根据迪拜2013年第43号法令，表面装修绝不构成突破法定涨幅的理由。

若房东坚持，租客可向租赁纠纷调解委员会投诉，该机构将鉴定是否属于"实质性升级"。绝大多数情况都不符合标准。

智能租金指数会综合考量公寓楼宇评级。只要指数根据星级评定允许调涨，房东方可执行。

建议要求房东提供升级成本证明，并核对指数再接受调租。这套机制本就是为保障市场公平透明而设。

房东必须提前90天以书面形式通知续约条款变更（含租金）。若未履行，即便指数允许涨租也视为无效。

本文作者马里奥·沃尔皮系Allegiance地产投资咨询部高级副总裁，在伦敦与迪拜地产界深耕40年。以上观点不构成法律建议，仅供信息参考。咨询请邮mario@allegiance.ae